Pintura para HOA y condominios planificada con la junta
Ofertas que sus directores pueden comparar, un documento de alcance que aguanta tres ciclos de presupuesto y residentes que saben exactamente cuándo llegamos a su edificio.
La pintura para HOA y condominios en el suroeste de Florida es un trabajo distinto a pintar una casa. El edificio puede ser igual, pero el cliente es una junta, quien coordina es una compañía administradora y las personas que viven detrás de las paredes no nos contrataron. Aplicar la pintura es lo fácil; lo que hace que el proyecto salga bien es acertar con la decisión, los avisos y el orden de trabajo.
Trabajamos con HOA de viviendas unifamiliares que repintan toda la comunidad cada cierto tiempo y con asociaciones de condominio que repintan edificios de media altura y tipo jardín, cocheras techadas, casas club y edificios de piscina.
Ofertas y documentos de alcance útiles para la junta
Las juntas suelen comparar varias ofertas. Eso solo funciona si todas describen el mismo trabajo.
- Alcance escrito por áreas: fachadas, molduras, puertas de unidades, barandas, escaleras, cocheras, muros y bordillos, cada uno por separado
- Preparación detallada: método de lavado, reparación de grietas, cambio de sellador y dónde va el primer
- Productos y número de manos indicados, para que una oferta más baja que elimina una mano se note enseguida
- Precios por fase si la asociación quiere repartir el trabajo en más de un año de presupuesto
- Documentación para contratistas: entregamos lo que su compañía administradora exige a los contratistas antes de empezar
Si la asociación ya tiene una especificación de un ingeniero o de un proyecto anterior, presupuestamos según lo escrito y señalamos lo que creemos que falta, sin reescribirla por nuestra cuenta.
Paletas de colores y aprobación del ARC
La mayoría de las asociaciones de la zona tienen una paleta aprobada para fachada, molduras, detalles y puertas. Cambiarla es decisión de la junta o del comité de revisión arquitectónica, y ese proceso lo dejamos en sus manos.
Lo que aportamos: tableros de muestra grandes o áreas de prueba en una fachada real, con los colores y brillos candidatos, además del fabricante y el número de cada color por escrito. La junta o el propietario los presenta, esperamos la aprobación y no se pide nada hasta que sea definitiva.
Una vez aprobada, la paleta queda en el documento de alcance para que la fase cuatro coincida con la fase uno.
Edificios por fases, avisos y recorridos
La programación depende del clima. Los meses secos, de noviembre a abril, se llenan rápido de trabajos para asociaciones, así que las juntas que votan a finales del verano suelen conseguir las fechas que quieren. En temporada de huracanes evitamos dejar varios edificios lavados y con primer al mismo tiempo. Puede ver cómo transcurre un trabajo en cómo trabajamos.
Recorrido inicial
Con el administrador y un miembro de la junta: zonas de material, agua, estacionamiento, horario y orden de edificios.
Avisos a residentes
Aviso por escrito antes de cada edificio con fechas, horario, qué retirar de balcones y lanais y dónde no estacionar.
Un edificio a la vez
Lavado, reparación, primer y dos manos de acabado, terminados antes de abrir el siguiente edificio.
Revisión de fase
Un recorrido de la lista de pendientes con el administrador cierra cada fase antes de facturarla.
Un solo contacto para el administrador
La compañía administradora tiene una sola persona a quien llamar, una previsión semanal de los próximos edificios y respuesta el mismo día a las dudas de los residentes. A un residente con una queja lo remitimos al administrador; no discutimos en el pasillo.
Trabajos que suelen incluir las asociaciones
Para oficinas, locales y otros edificios no residenciales, consulte pintura comercial. Hay rangos orientativos en la página de precios, pero el trabajo para asociaciones siempre se presupuesta tras un recorrido.
Pintura de exteriores
Estuco, siding, molduras, aleros y puertas pintados para el sol, la sal y las tormentas de Florida. Lavado, grietas y sellado incluidos en el presupuesto.
- Lavado a presión y moho
- Grietas y sellado nuevo
- Muestras de color para la HOA
Pintura de estuco y ladrillo
Grietas finas abiertas y rellenadas, estuco calcáreo lavado y con primer, y luego dos manos de pintura exterior para mampostería en el clima de Florida.
- Reparación de grietas finas
- Primer para mampostería
- Opción elastomérica explicada
Puertas, molduras y carpintería
Puertas de entrada e interiores, zócalos, coronas y marcos lijados y pintados a pistola para un acabado liso y resistente, sin marcas de brocha.
- Acabado a pistola sin marcas
- Colores de puerta que destacan
- Molduras semibrillantes
Lavado a presión y soft wash
Soft wash para estuco, siding y techos, lavado a presión para entradas y aceras: fuera moho y algas sin marcar la superficie.
- Soft wash de baja presión
- Entradas, aceras y pool cages
- Lavado previo a la pintura
Lo que preguntan juntas y administradores sobre pintura para HOA
¿Pueden presupuestar según nuestra especificación actual?
Sí. Envíela con la solicitud. La presupuestamos tal como está escrita y anotamos aparte las dudas o vacíos para que la junta decida si cambia algo.
¿Se puede dividir el proyecto en dos o tres años de presupuesto?
Sí. Presupuestamos cada fase por separado y el documento de alcance fija colores, brillos y productos para que las fases posteriores coincidan con las primeras.
¿Quién presenta los colores al comité de revisión arquitectónica?
La junta o el propietario. Nosotros pintamos los tableros de muestra, entregamos nombres y números de color y esperamos la aprobación antes de pedir la pintura.
¿Qué necesitan de nuestra compañía administradora?
Sus requisitos para contratistas, las normas de la propiedad y el horario de trabajo. Entregamos lo que la compañía administradora exige a los contratistas antes del primer día de obra.
¿Cómo se mantiene informados a los residentes?
Con avisos por escrito antes de cada edificio, publicados o enviados por el administrador, con fechas, horario y qué deben retirar. Encontrará otras preguntas comunes en las preguntas frecuentes.
Lecturas útiles
Guías breves que responden las preguntas que más escuchamos antes de empezar un trabajo.
HOAAprobación de colores HOA
La mayoría de los HOA de Florida exigen aprobación escrita del ARC antes de cambiar, o incluso renovar, los colores exteriores. Esto es lo que debe presentar.
EstucoElastomérica vs. acrílica
La acrílica sirve para casi todo el estuco firme de Florida. La elastomérica se justifica en paredes secas con muchas grietas finas. Así se decide.
PlanificaciónComparar presupuestos de pintura
Tres presupuestos, tres cifras distintas. Compare alcance, preparación, manos, productos y condiciones para ver cuáles describen el mismo trabajo.
InterioresGuía de acabados de pintura
Qué acabado va en cada parte de una casa en Florida: techos mate, salas en eggshell, baños satinados, molduras semibrillantes y qué cambia en el estuco.
¿Va a pedir ofertas para repintar?
Envíenos el nombre de la comunidad, el número de edificios y cualquier especificación existente. Coordinamos un recorrido y le entregamos una oferta por escrito.